上海甲級商厦(3)

再計番之前提到既資本策略(497)所投資既上海虹口區"爛尾"office (http://finkbig.blogspot.com/2007/10/2_22.html), 如果照鍾主席咁估計, 1年收租1億, 咁佢呢幢野就維起上黎打算租 ---> RMB100,000,000 / 60,000 sq.meters / 365 days ---> RMB4.5-4.6/米/日, 呢個價錢睇落唔係幾似甲級商厦既租金, 真正甲級都起碼 RMB8 /米/日, 可能始終係爛尾樓既關係, 改極都唔會係甲級咁好設計卦...... 講到回報率就唔錯既, 有成10-12%咁好.

講番香港建設係上海虹口區既金港項目, 預計地面以上有25萬米樓面面積, 包酒店, office, 商場, (let me assume basements to be used as carparks only), 又假設有50%為office area, 咁12.5萬米租出去, 當租金為 RMB7.2 /米/日 (90% of current rent of A-grade office in Shanghai), 一年淨係office 就有 RMB328.5 million (3.3億到啦.....), 相對於總投資約80億就有4.125% per annum return, 之後仲要計商場同酒店既收益, 應該唔會少於10% annual return, 話哂個project 質素點都好過爛尾樓果d項目卦. 記得黃剛有次講過, 上海項目一般有10-12%回報, 相對香港既3-4%, 佢覺得好好多.

要搵下190管理層有無講過金港當中既office樓面佔幾多先.

上海北外滩跻身四大CBD 写字楼均入住率达90%

无敌江景和北外滩航运中心的龙头地位，成为北外滩地区写字楼崛起的两大要素。业内人士认为，北外滩附近区域，将形成外滩CBD、陆家嘴CBD和北外滩CBD三足鼎立的黄金三角区。

来自上海中原的研究数据显示，从租金水平上来看，北外滩区域的甲级写字楼租金范围在4.4～8.8元/平方米/天左右，而乙级写字楼平均租金则保持在3～4元/平方米/天左右。佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，随着全市甲级写字楼市场的持续升温，以及北外滩区域宝矿国际大厦、海泰国际大厦入市的强势拉动，该区域甲级写字楼租金水平将持续增长。

江景+规划成就北外滩新兴CBD

佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，北外滩区域成为新一代CBD的最主要因素，是区域具有良好的规划、无敌的江景，以及相对较多的后续供应。

上海中原地产研究咨询部写字楼专员张娟则表示，北外滩地区将形成外滩CBD、陆家嘴CBD和北外滩CBD三足鼎立的黄金三角区，区域区内已建及在建写字楼项目共12个，开业时间大多集中在2000年后。

据悉，北外滩地区东起大连路、秦皇岛路、西至河南北路，南起黄浦江、苏州河，北邻周家嘴路，规划用地面积3.66平方公里。

据张娟介绍，北外滩地区地块的开发强度由南至北逐渐递增，开发功能也由公共活动设施向办公、公寓、住宅过渡，规划建成商住综合区、商务办公区、航运贸易区等综合区域，功能定位将集中在航运服务业、知识型服务业和文化旅游业三大产业上。

道路交通方面，规划形成二横六纵干路为骨架，辅以若干支路的方格网状道路网，建立多形式、多层次、全方位、立体化的公共交通系统，届时共有3条市区地铁线（M线）通过北外滩地区。在黄浦江段规划两条越江车行隧道连接北外滩和浦东地区。

租金较低平均入住率达95%

张娟表示，目前已经投入使用的写字楼在入住率上显现出的良好状况，表明北外滩区域的写字楼市场需求较为乐观，这也为该区域日后的供应量提出了迫切的要求。

据张娟介绍，北外滩区域目前投入使用的7幢写字楼中，甲级写字楼共有4个，乙级写字楼有3个。目前区内可使用办公面积为22.31万平方米，入住率为94%左右；其中甲级写字楼可使用面积为11.15万平方米，入住率为96%左右。

据悉，北外滩写字楼入住率都比较理想，基本都能够保证在90%以上，特别是两个甲级写字楼海泰时代大厦和BMTOWER入住率达到了95%以上。8月竣工的甲级写字楼海泰国际大厦分割为小面积出售，目前销售率已达80%，预计11月份投入使用。

张娟表示，目前，航运、物流、贸易、现代服务业以及相关配套企业成为北外滩区域写字楼客户的主流，这主要是由于北外滩作为外滩的延伸，是上海航运的发祥地。商务－航运－文化共驻滨江金三角，成为上海的海上门户。其地理位置的优越性决定了该区域是众多航运业、物流、进出口贸易及相关配套服务业等企业办公的首选地域。

薛建雄则认为，区域入住率居高不下，与区域租金相对较低有关。 与此同时，张娟认为，尽管北外滩区域的写字楼具备着非常优越的交通、商业环境，但是整体租金低于全市甲级写字楼的平均租金水平。

来自上海中原的研究数据显示，从租金水平上来看，北外滩区域的甲级写字楼租金范围在4.4～8.8元/平方米/天左右，而乙级写字楼平均租金则保持在3～4元/平方米/天左右；从物业管理费上来看，该区域写字楼的物业管理费大多在20～26元/平方米/月左右。

薛建雄同时指出，随着全市甲级写字楼市场的持续升温，以及北外滩区域宝矿国际大厦、海泰国际大厦入市的强势拉动，北外滩区域良好的商业交通环境，极大地促进了该区域甲级写字楼租金水平的持续增长.

(Source:www.officese.com 06.08.2007)

東方 - 港建轉型成績驕人

港建轉型成績驕人
25/10/2007

香港建設(0190)目標價:3.96元止蝕價:2.30元

香港建設(0190)尋日以大成交(7,800萬股)突破短期下降軌,股價一度搶高至2.78元,回收2.69元,而STC(Slow)亦出現入貨訊號,一旦升穿月初2.88元阻力,短期股價有機重返3.96元高位,可吼位買貨。

港建自轉型從事內地房地產同替代能源業務後,短短兩年已取得驕人成績,0七年度(十二月結)上半年,盈利6.03億元,大升1.42倍,預期全年盈利可達10億元,市盈率約十五倍,相對現時內房股平均市盈率約三十五倍,偏低得多。

代替能源業務見收成
港建最近成功引入美國大型私募基金Cerberus同另一機構投資者Penta為策略股東,共籌得資金近94億元,足夠未來旗下房地產同替代能源兩大核心業務發展之用。

港建現時土地儲備達160萬平方米,計劃於一年內增購至500萬平方米。另外,旗下風力發電垃圾發電同生物柴油等替代能源項目亦將於明年進入收成期,為全面反映替代能源資源價值,一旦時機成熟,就會分拆能源項目上市。

(Source:東方日報 2007.10.25)

尋日最高試過2.91, 即係未ex-dividend之前既3.01, 初步走勢回復理想, 東方講既都係舊料, 而家最緊要睇下佢果90幾億之後有乜去向, 如果對辦, 前景應該幾好, 你諗下, cerberus 同 penta 入股幾十億, 實會"係咁意"問下會點用佢地d錢卦............ 我諗就快有 announcement出, 好可能係早排話增持上海項目果單....... from 25% to 35% interest

分拆再生能源進展

《經濟通通訊社２３日專訊》香港建設０１９０）董事總經理兼行政總裁黃剛於股東特別大會表示，考慮安排旗下風力發電、垃圾發電及生物柴油等再生能源項目明年上市，料屆時時機更佳，現不排除借殼或以新股形式進行，考慮的上市地點包括香港主板、美國納斯達克市場，以及英國ＡＩＭ市場。

另外，他又指，集團旗下再生能源業務明年表現更為成熟，其中山東垃圾發電項目預期快將全面投入運營，令每日處理量由目前試驗中的６００至７００噸，提升至８００至１０００噸，而該項目電價為每千瓦時０﹒６０４元（人民幣．下同），較原預期的０﹒４５元為佳。

另外，他指出，位於黑龍江牡丹江市的風力發電場，全部７２台風力發電機組已於年中投產，回報率亦較預期高；至於位於河北省的另一個風力發電項目，第一期可望於明年落成投產；而集團旗下位於內蒙古的大型風力發電場項目，其中三個各５萬千瓦發電量的機組已取得批文，預期兩年後可落成。

黃氏續稱，由於集團未來的地產業務將重點在上海、天津、瀋陽及青島等地發展，故集團前身所遺留下而持股少於５０％的資產，或位處深圳及廣州等地的資產，將被視為非核心項目，會善價而沽，估計單在深圳的非核心業務市值已超過２０億元。（ｖｙ）

瀋陽住宅項目預期毛利可觀

經濟通通訊社２３日專訊》香港建設０１９０）董事總經理兼行政總裁黃剛於股東特別大會表示，早前投得瀋陽市中心南湖公園傍一幅地皮，將用作發展住宅項目，該幅地皮作價７億多元（人民幣．下同），地積比率為４倍多，可建總樓面面積２７萬至２８萬平方米，每平方米樓面地價約為２７５０元。

他指出，按目前當地樓價估計，兩年後預售每平方米售價可逾１萬元，預計項目每平方米費用達２５００至３０００元，即項目總投資約為１０多億元，預期毛利水平可觀。

黃氏續稱，未來集團會提供增購土地儲備，重點發展城市包括上海、天津、青島及瀋陽。

集團引入Ｃｅｒｂｅｒｕｓ作為策略股東後，該公司將以香港建設為投資內地之旗艦，會向香港建設轉介內地地產及再生能源項目，而集團亦將會設立投資委員會審議每項投資額超過６億元的項目。

有關委員會成員包括兩名來自香港建設之代表，另外，機構股東Ｃｅｒｂｅｒｕｓ及Ｐｅｎｔａ亦會各派一名代表加入。

SGM終於攪掂, 等收紅利warrant

《經濟通通訊社２３日專訊》香港建設（０１９０）董事總經理兼行政總裁黃剛於股東特別大會表示，有信心集團配股予機構投資者Ｃｅｒｂｅｒｕｓ及Ｐｅｎｔａ，以及黃氏個人增持之議案可獲股東通過。

他指出，完成有關交易後，Ｃｅｒｂｅｒｕｓ將持有集團１８％股權，成為第二大股東Ｐｅｎｔａ則為第三大股東，他個人則維持控股權。

集團將可獲得７﹒２５億美元資金，另外，Ｃｅｒｂｅｒｕｓ亦協議為集團提供５億美元循環備用貸款，故此集團已有充足資金，短期無計劃再配股集資或引入新策略股東。

另外，執行董事曾細忠則表示，未來若遇到合適項目需要再融資，或會考慮以供股方式進行。

黃氏續稱，由於完成配股及增持後，集團將發行８１億股新股，令總市值上升至２００億元，加上自黃氏家族入主後，香港建設股份每日成交量已由２００４年約１０萬至５０萬股，增加至目前數千萬至１億股，市值亦由０４年約８億元，出現大幅提升。

此外，就集團發行紅利認股權證之通函，將於下周發出，估計可於１２月完成，合資股東可以２﹒０５元作為行使價，與配股予Ｃｅｒｂｅｒｕｓ及Ｐｅｎｔａ的作價相同，有效期為兩年。

(Source: etnet.com.hk)

黃剛主動提番公司由佢收購果日開始以黎既成長, 都remind 番起我, 當公司仲係50億到市值既時候, 有一次佢接受訪問, "講漏口"話有信心公司會成長到過百億, 一路會有好多發展, 市場即刻估佢會有母公司注資........... 到今日, 作為股東, 都算佢無講大話, 香港建設的確係壯大了不少.

東方推一卡通

北 京 發 展 （ 0154 ） 旗 下 之 「 一 卡 通 」 ， 自 兩 星 期 前 北 京 地 鐵 開 始 以 其 取 代 月 票 後 ， 每 天 售 卡 顯 著 上 升 數 千 張 ， 發 卡 量 現 時 已 近 1,400 萬 張 ， 並 向 便 利 店 、 超 巿 、 電 影 院 、 的 士 、 停 車 場 等 小 額 支 付 領 域 進 軍 ， 目 前 參 與 商 戶 達 700 個 ， 預 料 明 年 可 增 至 1,500 個 ， 該 業 務 亦 正 進 入 收 成 期 。 「 一 卡 通 」 師 承 自 香 港 八 達 通 ， 在 營 運 初 期 大 部 分 交 易 只 集 中 在 乘 搭 巴 士 ， 但 現 已 被 北 京 巿 民 普 遍 接 受 ， 交 易 額 正 顯 著 提 升 。

「 一 卡 通 」 大 受 歡 迎
北 京 地 鐵 在 5 號 線 通 車 後 ， 計 劃 再 興 建 6 條 支 線 ， 於 二 ○ 一 二 年 前 完 工 ， 使 巿 內 以 地 鐵 為 交 通 主 導 。 北 京 發 展 為 地 鐵 承 辦 自 動 售 檢 票 系 統 、 環 境 和 設 備 監 控 系 統 及 地 鐵 通 訊 平 台 等 ， 提 供 流 動 電 話 及 訊 息 多 項 服 務 ， 料 將 在 連 串 工 程 中 受 惠 。

北 發 早 前 先 後 出 售 酒 樓 業 務 及 物 業 套 現 ， 以 集 中 資 源 發 展 一 卡 通 業 務 ， 集 團 現 時 有 約 7 億 元 現 金 ， 另 持 有 三 成 衝 浪 平 台 （ 8178 ） 股 權 ， 佔 巿 值 14 億 元 。 其 股 價 在 4 元 以 上 橫 行 已 久 ， 由 於 美 股 急 挫 ， 預 料 今 日 港 股 亦 會 有 顯 著 跌 幅 ， 此 股 有 機 會 跌 至 約 3.8 元 ， 可 候 低 於 在 該 水 平 吸 納 。

志 鳴

報紙佬通常都係咁, 一係唔講, 一講就幾個一齊講, 點解點解?

北京八達通推往附近區域

「一卡通」發展潛力巨

北京發展(0154)上周以反覆整固為主，在兩度守穩3.95元支持後，於周四出現反彈，收市報 4.07元，全周計仍微跌0.04元，觀乎周內交投不多，反映現水平沽壓有限，故不妨作為調整市部署低吸的佳選。北京地鐵於黃金周後全線票價一律收2元， 有關的舉措已即時吸引大量人流利用地鐵，相信也有助解決奧運前夕交通擠塞的問題。另外，地鐵月票已決取消而改用「一卡通」，此舉將令大股東的北京發展成為 最大的受惠者，故此股的反彈潛力實不宜忽略。

「一卡通」用途類似香港的「八達通」，前者已發卡1,300萬張，本身北京的人口遠多過香港，加 上又有奧運的因素，未來交易額倍增已可預期。「一卡通」的收入主要來自按金利息同交易抽佣，既然未來用戶人數勢必急增，賺取的佣金亦將大增，至於內地連番 加息，則有助其來自利息的收入。據了解，「一卡通」的拓展步伐已告加快，並已滲透入的士、高速公路、戲院、停車場、快餐店等用戶，而周邊城市如天津、石家 莊等地，估計會逐步引入有關的服務，成為集團未來的盈利動力所在。北京發展年高位曾見過5.2元，現價離高位已回落27.76%，在股價沽壓已大減下，此 股的值博率已大增。可考慮在4元水平附近收集，中線重上5元的機會應非奢望。

(Source:文滙報 2007.10.22)

到目前為止, 都未知抽佣方面既安排係點, 同埋會抽幾多個 %%%, 不過, 此股之獨特之處係佢擁有林大師所講既千里馬必備條件之一: 市場專利/市場壟斷, 而且發展到一定規模之後, 就算有新市場參與者想爭, 都無有怕了, 因為你同我都唔會係銀包入面擺幾張唔同牌子既"八達通" --- it's like the credit card market, every bank is competing for the very limited space in its customer's wallet.

再者, 好似現在呢種RFID技術, 如果你放兩張RFID既咭係銀包裏面係過唔到閘機既, read 唔到.

上海甲級商厦(2)

《經濟通通訊社１０日專訊》資本策略（０４９７）主席鍾楚義於股東特別大會後表示，上海虹口區項目，將於明年５月完工，料租金回報率１０％至１２％，相當於年租金收入約１億元。

(Source:經濟通通訊社 2007.07.10)


上海虹口區的福海中心項目屬於爛尾樓項目，資本策略佔股60%，雷曼兄弟佔餘下40%，該中心總面積6萬平方米，計劃斥資2億元翻新作新型商廈，料總投資額最高逾9億元；翻新工程最快可於9個月內完成，明年初招租，每年租金收益達1億元，以此計算回報率約11%。

鍾楚義透露，有意將資策於本港及內地的發展比重調整至各佔50%，現正於浦西物色甲級寫字樓及豪宅項目，預期投資金額不多於4億元；而公司剛售出港島大潭道12至16號4間獨立屋的其中兩間，套現逾3億元，此舉正切合加强投資中國的方向。

(Source:公司專訪 2007.08.13)

同樣係虹口區既項目,可以作為參考.

上海甲級商厦

上海中央商務區地段的5A級寫字樓進駐的商戶基本都是跨國公司和世界五百強企業。上海財經大學財經研究所的劉志平博士稱，CBD商務樓有利於產業集聚效應，陸家嘴地區是典型的代表，主要以金融服務及配套服務為主，行業特點要求其所在的寫字樓要較為高檔。

　據政府統計，在南京西路地區匯集了執業律師事務所81家，在全上海各中心區名列前茅，另有16家外國律師事務所開設辦事處，佔全上海市1/3。各類會計師事務所已發展到23家。

中銀大廈入駐率100%

　在小陸家嘴CBD中央商務區，中銀大廈租金均價為9.9至10.9元/平方米/天，而物業費為 31.5元/平米/月，這樣的價位在該區僅是普通水平，所以早已「客滿」。記者在中銀大廈物業管理部門看到，不時有客人詢問是否有房，但市場營銷部的負責 人均表示短期內不會有空房出租。中銀大廈入駐的企業為中國銀行、東亞銀行、中信嘉華銀行、韓亞銀行、永亨銀行上海分行、西班牙瓦倫西亞銀行、台灣土地銀行 等，入駐率為百分之百。大廈頂層部分還有一家為高層商務人士開設的「銀行家俱樂部」，在這家高檔會所裡可以飽覽黃浦江對岸萬國建築群的璀璨夜色。

同一區域的匯豐大廈租金為15至17元/平米/天，金茂大廈為12至16元/平米/天，物業管理費用則比中銀大廈更高。南京西路地段甲級寫字樓的租金平均在1.2美元/平米/天以上，第一太平戴維斯的有關研究人員稱這裡還將有一定的升值空間。

匯豐大廈每米日租17元

　目前上海在建的甲級寫字樓面積為170萬平方米左右。其中部分已在預租，如南京西路上的越洋廣場。其預租租金達到了1.3美元/平米/天，媲美目前高檔寫字樓的市場價格。而恆隆廣場二期的預租率已經高達92%，租金也是一漲再漲。

　據仲量聯行3月份的數據顯示，上海甲級寫字樓今年第一季度平均租金較上季度上升0.7%，至每天每平米7.82元；而空置率僅為4.9%。浦西核心中央商務區平均租金達每天每平米8.74元，高於浦東每天每平米8.06元的平均租金水平。

租金上漲 料延續至2010年

　為何上海CBD地區優質甲級寫字樓如此「搶手」？上海財經大學的劉志平博士稱，一是上海寫字樓土地 的供給比較少。在有效區域內已經形成了一些商務區比如虹橋、外灘、南京西路、淮海中路、陸家嘴等地塊，這些地區的寫字樓用地的供應偏少。二是結構性需求不 足，名企聚集在這些區域使得優質寫字樓的需求更加旺盛。上海1/4的外國遊客入住在靜安南京路地區，且主要為商務客源。

　根據仲量聯行報告指，一些大型辦公樓項目的竣工延遲，將會使上海市寫字樓租金在2010年之前持 續保持上漲的趨勢。仲量聯行上海董事總經理顧東尼指出，「隨著新鴻基的襄陽市場項目和中信泰富的船廠項目等大型項目工程的延期，將有69萬平方米的新增供 應由2009年延後至2010年，這也意味著租金會持續上漲，直至世博會之前。」預計上海CBD優質甲級寫字樓的吸納高峰可能將在2010年出現。

甲級商廈開發多為港商

　目前上海CBD區優質寫字樓市場投資前景光明，會不會出現眾多房地產商轉戰寫字樓市場而形成「一窩 蜂」開發的現象？仲量聯行負責人表示，上海甲級寫字樓的開發商主要來自於香港，他們有豐富的開發經驗，這點對於原先專注於普通商品房開發的房地產商來說是 不具備的。香港房地產公司在上海的高檔優質寫字樓市場一直處於領軍地位。和記黃埔集團開發的世貿商城、梅龍鎮廣場，新鴻基地產在淮海中路開發的中環廣場， 恆隆集團開發的恆隆廣場、港匯廣場等一系列地標式建築是上海頂級寫字樓的集中代表。

　上海財經大學劉志平博士稱，為了防止某些區域出現寫字樓過熱的情況，必須關注房屋結構比例的問題，上海市政府也在對這個問題進行調查。有節奏地供應土地，調整房屋結構比例，因此不會出現樓市供求關係突然逆轉的狀況。

滬商廈樓面未及香港一半

　紐約曼哈頓區、香港和新加坡甲級寫字樓的面積依次大致為2000萬平方米、700萬平方米和150萬平方米。據仲量聯行預測，截至今年三月，上海甲級寫字樓的總量已經接近300萬平方米。未來3年，甲級寫字樓的需求缺口約達13.5萬平米。

　據地產交易商ColliersABR統計，曼哈頓最優越的「A級」寫字樓2006年的平均年租金達 每平方呎68.29美元，上漲了34.8%，其中僅第四季度就上漲了13.1%，租金上漲速度已超過前幾年高科技泡沫時期。上海去年寫字樓租金增長了 11.7%，和世界其他國際化大城市基本同步。

(Source:文滙報 2007.05.13)

Comparison --- Shanghai versus HK

以香港中環甲級寫字樓月租HKD100+/平方尺, 如果要租2000平方尺, 一毎月就要 HKD20萬 (about RMB19.4萬), 上海就以上文提及既中銀大厦為例, RMB10/平方米/日, 同樣租2000平方尺, 一個月就要RMB5.5萬左右, 只為香港的25-30%. 唔怪得咁多人爭住租.

上海北外灘(1)

北外灘項目公司主要於地塊（「地塊」）從事房地產發展，該地塊佔地約56,670平方米，位於上海市虹口區國際客運中心北側地塊。有關發展為包羅酒店、購物中心及辦公室單位之綜合項目，地面以上之總樓面面積約為250,000平方米（ 約2,691,000平方呎）。此項發展項目由上海市政府推行，計劃開發鄰近黃埔江之虹口區國際客運中心北側地塊。項目計劃於二零一零年前後完成。

香港建设首席财务官陈国芳表示，公司可能进一步增持中国上海外滩物业项目至35%的权益，是否最后拍板则须待收购项目地块的独立估值协定价格后方可落实。 对于未来会否进一步增持权益，陈氏没有正面回应，其后他在回应融资安排时则称，该块地皮估值已达35亿元，‘银行是愿意再借50亿元给我们的’

RMB35億, 淨係計地面上既可建樓面 (i.e. excluding basement floors - which were approved in the final floor plan) 25萬平方米, 即係每平方米估值 RMB14,000到, 同現在上海甲級商厦比, 我諗都算合理.

天津金奧國際城(1)

• 天津土地交易中心宣佈天津金港投得地皮。天津金港就地皮所提出之價格為人民幣445,300,000元（ 約445,300,000港元），此為天津土地交易中心所訂之預留價格。
• 地皮位於天津金奧國際城中南開區內。此地區為天津商業區內最交通方便地區之一，同時亦為其中一個最受外籍人士歡迎之住宅區。 地皮之規劃地盤面積約為60,733.6平方米，而地面以上規劃建築樓面面積則約為150,000平方米。地皮指定用作酒店業及商業用途，而本集團將擁有40年之土地使用權。
• 天津金奧國際城二零零八年北京奧運會足球比賽項目之舉行地點，東靠體育中心，南接運動場，西望陵賓路，北連賓水西路，規劃地盤面積約71,267平方米，項目開發、建設、銷售、租賃及經營管理一家五星級酒店、商業中心及會所。規劃建築樓面面積約230,000平方米，其中上層建築佔150,000平方米及地庫下層建築佔80,000平方米，投資總額約1,441,200,000港元。

平均樓面地價成本: RMB445.3 million / 150,000 = RMB2968 一平方米, 要睇下寫字樓,商場同酒店各佔幾多先可以再估計回報. 地庫就...... 睇下會點用. 如果總投資係14.41億, 咁即係建築費大約十億, 據了解,今次港建又係以投資商及工程總包既雙重身份發展呢個項目, 咁樣工程費用同工期都容易控制d, 不過港建同時咁多project係手, 唔知做唔做得切?

天津團泊湖項目(4)

在2007秋季房交会的现场，我们看到在这片美丽土地上的项目团泊湖庭院的再次现身，并有幸采访了天津市仁爱龙都建设有限公司营销总监杨玉梅女士。

据杨玉梅介绍，团泊湖庭院位于美丽的团泊湖畔东侧，团泊湖整个的面积为51平方公里，从目前整个天津在距离市区最紧，拥有这么好自然资源的项目在全国与整 个天津来说都是绝无仅有的。团泊湖庭院是一轴两带中蓟县新城的城市西部发展带，和南部水库环境保护地的交汇处。并且是天津规划的１１座新城之一，目前，团 泊新城已经启动。团泊湖庭院在售的是团泊湖庭院2期，并且完全都是纯独栋别墅，预计1期在08年入住。http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年10月12日

係米即係先賣別墅, 後賣"新城" --> 分層單位? 2008年別墅就入到伙, 咁都應該會有一部份收益入到賬喎

天津團泊湖項目(3)

香港建设全资附属公司天津金光置业董事总经理周永兴表示，港建早前以7.76亿元购入天津团泊湖占地83万平米的2号岛，现有意斥逾10亿元(人民币,下同)购入旁边占地108万平米的1号岛，以便将两岛合并发展；2号岛总投资30亿元，09年起分5年建成，1号岛则未定规模。

周永兴昨日透露，港建本月底前亦将落实洽购一幅占地6.7万平米的沈阳住宅地皮，涉资8亿元；另短期内有意竞投青岛一幅住宅地皮，可建面积达55万平方米；至於港建旗下天津金港中心，已於日前动土，总投资额26亿元，料2010年底前完成。 http://www.sina.com.cn 2007年07月11日

其實1號島同2號島都係同一間公司投到既, 既然港建可以同仁愛買左2號島, 咁1號島估計只係時間既問題, 而且最近又總共集資左55億港紙, 都應該有子彈, 呢種增持模式同佢係上海北外灘金港果個project相似, 唔會一下子吞哂成個project, 一步一步黎, 自己有能力有本事既時候又食多d咁解, 不過短期股價既波幅就真係無得估. 今日都係收2.46乍!

天津團泊湖項目(2)

2007/07/11

發展商均在內地「尋寶」，香港建設（０１９０）在天津正著手發展多個項目，其中團泊湖庭院２號島，投資額約３０億元（人民幣．下同）；此外，集團並希望下半年分拆再生能源業務上市前，可把手頭上的替代能源項目，由現在的４個，進一步增加至６至８個。　　

團泊湖２號島項目，可建樓面約８３﹒６８萬方米，約９４％樓面為住宅樓面。香港建設執行董事兼營運總監陳立波表示，約３０％樓面將建別墅物業，餘下６０％多則屬分層住宅。他指出，集團對毗鄰的１號島項目亦有興趣，項目可建樓面逾１００萬方米，估計該項目市值逾１０億元。《信報》

簡單計一計, 成塊地804000平方米, 可建樓面得836800平方米, 地積比率好低, 可能因為綠化同湖面等等已佔去好多地方, 30%要黎起別墅, 係其他webpage見過9500一平方米賣緊, 咁即係預計賣哂別墅就值: 836800 x 30% x RMB9500 = RMB2384.8 million (23億人仔), 如果保守d估賣到 RMB7500一平方米, 果d別墅就值RMB1882.8 million (18億人仔). 分層住宅又估佢賣RMB4000-5000一平方米, 咁又值: 836800 x 60% x 4000 = RMB20.08億, 5000蚊一平方就值:25.1億.

超簡單咁計, 整個項目值RMB38.90億 至 RMB48.90億. 減去總預算投資30億, 項目profit = 9-19億. 再搵下天津d樓市咩價位先...... to get a more accurate valuation

天津團泊湖項目(1)

• 收購日期: 2007/5/19
• 收購代價:RMB759.78 million
• Payment schedule: RMB519.78 in cash on May 22, 2007, 內部資源撥付
  RMB120 on Jun 1, 2007 – for 增加項目公司之註冊資本，致使項目公司之註冊資本由人民幣60,000,000元（ 約61,200,000港元）增至人民幣180,000,000元（ 約183,600,000港元），增加金額讓項目公司可履行土地平整協議項下之付款責任
  RMB60 – within 180 days after transfer of title
  RMB60 – when 承建商於土地平整協議項下之平整責任完成
• 項目出售者:Rayman – 於2005年12月收購買入
• 項目公司: 天津市仁愛置業發展有限公司(天津巿成立之外商獨資企業)
• 項目位置: 位於天津市靜海縣團泊湖內東部，指定作商業及住宅用途，年期分別為40年及70年。地皮之代價已於股權轉讓協議日期繳足。除於二零零七年五月二日訂立土地平整協議外，項目公司尚未開始發展地皮。
• 地皮size: 804000 sq meters (即地皮平均價為每平方米RMB945)
• 董事會建議收購理由: 天津位於環渤海灣地帶，已認定為中國「第十一個五年計劃」之發展重點，本集團相信，長遠而言，天津市之發展前景一片秀麗。經考慮鄰近地區可資比較物業之價格後，董事相信，收購為本集團提供難得機會以合理價錢增加中國主要城市之土地儲備。

有關物業於二零零七年六月進行重估，其於二零零七年上半年度的負商譽374,500,000 港元。

即係呢個項目係中期業績公佈日估值為RMB759.78 million + HKD374.5 million = RMB1145 million, 每sq meter 地皮估值為RMB1424 --- 即係我地講慣既每平方尺RMB130 左右. 當然, 804000 平方米既總面積唔知幾多係起得樓, 要再搵下資料.

有無人知點解佢塊地估值14億, 但係book 得3億profit?????

【明報專訊】香港建設（0190）執行董事兼首席財務官陳國芳稱，集團於今年6月以7.6億元（人民幣．下同）地價，購入天津團泊湖住宅項目，最近估值達到14億元，故此中期將錄得除遞延稅項撥備後約3億元之估值增值收益。

再見滙豐

曾幾何時, 滙控5號仔係香港股市裏面既龍頭大阿哥, 成交隱佔三甲, 恒指有無得升都要睇佢頭, 佢亦係期指大戶操控指數上落既主要工具, 總之, 某程度上, 滙控就好似係恒指既 proxy, 要睇港股就一定要睇滙控咁. 但係最近既情況係: 滙控以成交金額黎講, 入三甲已經再唔係必然, 有時甚至乎連頭十都無佢份, 早幾日甚至跌到落第14!!!!

今日滙控就有d昔日既風采, 成交金額排第2! 僅次於"暴升"13%既中石油(857) - 成交155億, 滙控就以76億排第2, 雖然有少少distant second feel, 但係都叫做有成交, 有升幅(1.93%, hkd2.90), 為"港企"挽回少少面子, 下一間港企已經排到第13既港交所..... 港企呢個名, 好可能係繼"港燦"之後又一個"此一時,彼一時"既社會現象.

中石油已經上到hkd18.78 --- 比起股神既沽貨價hkd11-12, 已經越走越遠. 或者咁講, 股神之所以係股神並唔係因為佢可以係absolute low買貨同係absolute high沽貨, 而係佢可以係2002-2007呢幾年裏面有超乎常人既.極高既.EQ黎"坐"足600-700%回報.

前景-2007中期報告摘錄

前景
本集團之短期目標為擴大其土地儲備之規模及提高其質量，致力於將其物業組合之絕大部份發展成為商業項目。鑑於上海物業
市場之顯著優勢及持續發展動力，本集團計劃集中收購上海具有高發展潛能之地盤。至於二、三線城市物業亦具有強大發展潛能，
本集團亦於該等城市尋求購買商機，尤其是在具有特別穩固關係網之中國東北地區。
本集團主要專注於開發一流甲級物業組合，而目前正處於收購及項目發展階段。這亦意味著其物業發展項目正處於初始階段，預
期自二零零九年起，即可取得來自發展項目之重大收益。
與此同時，本集團亦透過出售其若干非核心物業資產，以快速取得現金流，此舉旨在將有關出售所得之現金，投放於盈利更高之
新發展項目。於二零零七年九月，本集團出售其於北京京廣中心之全部股權及貸款權益。本集團取得之總代價約為505,000,000港
元，而出售收益約為150,000,000港元，須待本集團截至二零零七年十二月三十一日止年度之財務報表之年度審核工作完成後方可
確認。
配售及認購股份於二零零七年八月一日，本集團按每股股份2.80港元之價格以先舊後新配售方式向獨立機構投資者配售450,000,000股股份。有關
配售之所得款項淨額約為1,221,000,000港元。
本公司已與Cerberus、Penta及控股股東創達控股有限公司（「創達」）訂立認購協議及補充協議。所得款項總額將約為5,655,000,000
港元。於配售及認購股份完成後，已發行股份總數將由4,991,749,045股增至8,116,768,045股。根據上市規則，股份認購構成本公司之
一項關連交易，因此須待將於二零零七年十月二十三日舉行之股東特別大會上獲獨立股東批准，方可作實。
於本公佈日期，Cerberus已正式確認其已完成並信納其盡職審查程序。Cerberus及Penta均已同意按每股股份2.05港元之價格購買新股
份，而創達將按每股股份2.273港元之價格購買新股份，充分體現了控股股東對本集團之有力支持。配售及認購股份將會大大加強
本公司之財務狀況，並擴寬其股東及資本基礎。
於二零零七年七月，本公司建議按每持有十股股份獲發一份認股權證之基準，向股東發行紅利認股權證。紅利認股權證之認購價
將修訂為2.05港元，而認購期將延長至二十四個月。
物業投資、發展及管理
於二零零七年九月初，本集團以人民幣746,000,000元（ 相當於約768,900,000港元）成功投得位於蓬勃發展之瀋陽市一幅土地。該幅
約67,786平方米之土地將用作住宅及商業發展。瀋陽一直迅速發展，二零零六年，國內生產總值較去年同期增長約16.5%， 而個人收
入則上升15.4%。隨著瀋陽經濟不斷增長，本集團預期，不論短期及長期之物業市場均將持續發展。
另外，本集團正商議擴大其於天津及青島之土地儲備規模，並將參與上海商業物業之競投。
替代能源
本公司已成為中國替代能源業之先驅之一。其為率先投資於此行業之主要香港上市公司之一，在過去數年，已於此專業領域建立
一支強大而專業之管理隊伍。由於中國政府不斷透過獎勵及補助以鼓勵全國使用清潔能源，藉以響應全國乃至全球對環保之重
視，本集團於此行業高瞻遠矚，定必帶來可觀回報。
例如，政府近期已公佈多項措施，規定電網須先向採用替代能源發電而非傳統化石燃料發電之供電商取電。根據《可再生能源法》，
二零二零年前替代能源預期將達到全國能源供應總量之15%。此外，政府亦公佈方案，向所有終端用戶徵收稅項，以助在全國發展
替代能源。近期，政府亦鼓勵沿海城市建設垃圾發電設施，從而解決該等地區垃圾處理空間不足之問題。本集團之替代能源業務，
不論直接或間接均能從該等政府舉措直接或間接受益。
近期，本集團負責之多項替代能源項目均具備進一步發展之潛力。例如，其山東垃圾發電廠已準備就緒投入發電，而隨著城市擴
張，該發電廠亦有潛力作第二期發展。本集團之河北風力發電廠第一期將於二零零八年五月開始發電，而進一步之工程亦計劃於
二零零八年及二零零九年展開，屆時將大幅提高發電量。本集團目前正於內蒙古測試及籌劃，長遠而言當地亦有極大發展潛力。
如上文所述，政府為替代能源生產商提供額外獎勵，本集團將可藉此持續探索進一步發展風力資源之可能性及開發地點。
此外，本集團已開始與印尼金光集團合作，擬於印尼及中國共同投資棕櫚油種植園及生物柴油提煉廠。生物燃料乃另一類日益重
要之替代能源，本集團期待於數年內與金光集團攜手發展此項高潛能之業務。

業績回顧-2007中期報告摘錄

業務回顧
過去數年，香港建設迅速由一間建築公司，轉型為中國其中一間最主要之物業發展商及替代能源投資者。經過本集團致力將資源
重新投放於此兩個核心業務，並開發有關方面之專業知識後，本集團於二零零七年上半年取得驕人成績，此足以證明其有能力與
國內一流之物業及替代能源業者並駕齊驅。至二零零七年七月，本集團之市值已升至14,600,000,000港元，充份反映出本集團之成
功。
本集團於現階段之首要目標，乃利用其強大之財務基礎及新增之資金來源，支持其市場技術發展，藉以維持本集團特別在收購土
地儲備及物業發展方面之競爭力。事實上，本集團一直能展現其於中國主要地區以合理價格收購高價值土地之能力，並已吸引到
不少有意參與中國物業市場之海外投資者的青睞。過去數月，全球首屈一指之私人投資公司Cerberus Asia Capital Management, LLC
（「Cerberus」）選定香港建設作為其投資於中國物業市場之優先平台。經完成詳盡盡職審查程序後，Cerberus同意作出375,000,000美
元（ 相等於約2,925,000,000港元）之股權投資，並向本集團提供500,000,000美元（ 相等於約3,900,000,000港元）信貸額度，惟須獲股東
批准方可作實。就此安排，控股股東黃剛先生亦將向香港建設進一步注資200,000,000美元（ 相等於約1,560,000,000港元），而香港機
構投資者Penta Investment Advisors Ltd.（「Penta」）亦將進一步注資150,000,000美元（ 相等於約1,170,000,000港元）。Cerberus於全球主
要公司均擁有權益，惟其於香港建設之投資，卻是其進入中國及香港房地產市場審慎之第一步。
Cerberus投資之意義遠超於其財務方面之價值。本集團不僅可從Cerberus之注資擴充其土地儲備，Cerberus之加入，更為本集團帶來
重大之無形裨益。Cerberus之投資，代表著此全球舉足輕重之私人投資公司，對香港建設予以肯定，這不僅大大增強投資者對我們
之信心，亦為本集團引進寶貴之海外金融及房地產專業知識。Cerberus之協議完成後，Cerberus與Penta均將委派代表加入本集團董事
會，於有四名成員之投資委員會中各佔一席位。此投資委員會即將成立，乃負責審批本集團之主要投資決定。Cerberus與Penta加入
投資委員會，對投資者而言，無疑是本集團於內地投資質素之信心保證。而彼等對本集團業務所作出之長期承擔，以及所帶來之
專業知識，將更進一步鞏固本集團之未來發展。
迄今，本集團物業投資產生之溢利，大部份來自本集團所收購物業之重新估值，回顧期內之情況亦屬如是。鑑於本集團選擇集中
投資於內地物業市場，加上其素能以良好價格收購物業之敏銳眼光，因此，重估產生之溢利不啻乃一個自然之副產品。參與高潛
力之內地物業市場，已成為本集團之發展重點，而重估收入不單是此方向之回報之一，更是對本集團長遠投資策略之一項肯定。
物業投資、發展及管理
本集團現有之物業投資組合主要包括深圳、廣州及北京之優質商業及住宅發展項目，於回顧期內，此組合持續為本集團帶來穩定
之租金收入。此外，本集團亦持有北京王府半島酒店及廣州中信廣場購物中心之權益。
期內，本集團繼續參與其他高潛力之物業發展項目。二零零七年一月，有關政府部門接納本集團以人民幣129,000,000元（ 相當於約
133,100,000港元）競投浙江省湖州市南潯商業開發區一幅面積約207,628平方米之土地。該土地將發展成為傢俱及建築物料供應商
而設之綜合式大樓，本集團現正落實有關設計。
於二零零七年二月，有關政府部門亦已接納本集團以人民幣445,300,000元（ 相當於約459,500,000港元）競投天津金奧國際城一幅面
積約60,734平方米之土地。由本集團發展及經營之五星級酒店、商業大樓及會所，已於二零零七年七月動工。
於二零零七年三月舉行之股東特別大會上取得批准後，本集團已增持其於上海金港北外灘置業有限公司之股權，由10%增至25%。
該公司主要從事位於上海虹口區國際客運碼頭以北一幅面積56,670平方米土地上之酒店、購物中心及辦公大樓之發展。
二零零七年五月，本集團再以774,900,000港元收購一間物業公司，進一步印證香港建設以合理價格取得土地之能力。該物業公司
主要從事天津靜海縣團泊湖東岸一帶之土地發展。有關收購後，根據香港財務報告準則，團泊湖物業初始按其公平市價列賬，這
於回顧期內為本集團帶來374,500,000港元之負商譽。
鑑於津京之間之高速鐵路即將竣工，此後，乘車時間將能縮短至僅需半小時即可直達彼端，這使香港建設對天津之前景充滿信心。
此外，天津特別經濟區濱海新城在中央政府大力支持下，預期將得以急速發展。政府現正考慮批准內地投資者可透過於濱海開設
之賬戶，直接投資香港證券，加上天津附近之渤海發現一個大規模新油田，預期將大大推動該地區之經濟發展。
替代能源
本集團於黑龍江建設之兩個30,000千瓦特風力發電站已大致落成，兩個發電站現已可投入發電。
本集團目前亦正與中國節能投資公司（「中節能」）成立合營企業，以投資、建設及營運河北省一間產能為200,000千瓦特之風力發
電廠。項目之總投資額預期約為人民幣1,600,000,000元（ 相當於約1,700,000,000港元），本集團與中節能就此項目分別注入40%及60%
註冊資本。
此外，本集團亦購入在中國內蒙古四子王旗1,000平方公里範圍內發展風力發電廠之優先權。未來五年，發電產能可達1,000,000千
瓦特。本集團期望能於二零零八年前發展達至100,000－ 150,000千瓦特產能之大型風力發電廠。
本集團與中節能之全資附屬公司中國環境保護公司於山東省成立之垃圾發電合營企業現正處於試營期。本集團擁有該項目之40%，
而中節能則擁有60%。試營期於二零零七年八月展開，產能達24,000千瓦特。除發電之收益外，此項目亦將透過臨沂市人民政府支
付之垃圾處理費、按照清潔發展機制之買賣及出售灰基原料產生額外收益。
基建
本集團於中國海南洋浦經濟發展區供水廠於營運十八個月後繼續帶來可觀回報。作為區內工業用水唯一供應商，該供水廠仍維
持取得穩定、可靠而且長遠之收益。
本集團於桂林之「建設－ 營運－ 轉讓」收費公路項目，將連接國內目前尚在施工中之西部高速公路，目標於二零零七年底竣工。
建築
回顧期內，本集團代表香港當代文化中心興建香港創意書院，合同金額約為97,000,000港元。預期於二零零七年最後一季落成。
此外，本集團於二零零七年七月成功自香港特區政府渠務署爭取香港屯門及深井區之渠道改善工程，合同約值68,300,000港元。此
項工程已開始動工，預期於二零一零年初完成。

耐性

曾經因無耐性而後悔非常: 2628, 904, 1055, 406 & ..................

因為有d耐性而開開心心: 1198, 1063, 2628, 154 & hopefully 190

耐性 --- 究竟要幾多先夠? 有d似鹽之於煮餸咁, 無佢毫無味道, 太多又咸到嘔; 無耐性既投資, 睇岩都無用, 太多耐性既投資又可能會係坐得太定, 要自己記住1198同1063既例子! 曹sir公開講過, 唔好下下學林森池咁, 話好股唔使止蝕, 做之前問下自己 --- 有無林sir 既揀股功力同超高eq, 對一般凡夫俗子如我, 還是擁抱曹sir名句:止蝕唔止賺.

今日香港建設又係需要耐性既一日, 全日升一個仙, 收2.72, 高低位2.77/2.67, 成交31.25mil 股:

全日主動買盤:17.08m
全日主動沽盤:13.82m
VWAP: 2.7177

不過, 以300,000股或以上為一口既成交裏面:

主動買盤: 6.26m
主動沽盤:2.84m
VWAP: 2.7232

大手成交裏面, 主動買盤比主動沽盤多一倍有多, 成交價仲比全日VWAP高. 睇黎我需要多一d耐性.

有無攪錯?! 又配股?!

香港建設(190)昨天公告, 大股東黃剛以2.75配售共2.5億舊股, 經Macquarie做agent (以前都係用本地土炮如3V Group做配股agent, 會唔會曲線代表左公司既potential investors 已經"國際化"??), 如果反應好會加至3億股 --- 近日從各討論區看到眾多投資者大喊"有無攪錯, 賤庄又配股, 月月配, 想點呀黃剛你......." 諸如此類高呼痛心既言論.

但係其實呢次配股既行動一早已經預料到, 由cerberus+penta巨形入股行動果一刻已經公司宣布話因為要維持25%公眾持股量而要有所行動, 包括配股or發新股, 之前係2.8配果次亦係同樣目的, 唯一有少少唔明既係, 點解上次2.80配果時唔一次配夠, 要指明配完仲未夠, 話仲有一次呢??? 可能係大股東為小股東著想, 唔想發太多新股攤薄eps, 上次2.80係先舊後新, eps被攤薄, 今次2.75就係由大股東自己配舊股, 無新股攤薄效應.

所以, 係高呼"有無攪錯"前, 最好睇下自己有無攪錯先.

香港建設(190)停牌

今早(5/10)香港建設上升0.19, 接近7%升幅, 成交54.82million股, 下午開市前申請停牌, 好有可能就係昨日提到既25% public float 所引發既額外配股, 而配股價照今早同昨日走勢睇, 好有可能真係好似之前講咁樣, 一樣係2.80一股.

計及如果cerberus / penta / 大股東單入股/加碼deal 之後, 公眾人士持股量應該會降至23%, 所以照推今次停牌就係會由大股東配163球貨(around 2% of 8116.768 million shares), 咁就岩岩好25% public float, 咁既話黃剛就會持有40.1% 公司股權.

or

如果想保住3412.63m 股數不變就要由黃剛先配214.28million shares, 再同公司認講番相同數量既新股, 呢個亦係佢一貫既做法, 唔知今次會唔會都係呢.

let's wait and see.

狠.忍.準.

可以改變你一生命運係二線股 (明日既藍籌股), 唔係今天既藍籌股, 策略係 “狠.忍.準”, 一旦睇得準, 便要忍, 一如鯊魚 (死咬住唔放) 般狠.

有一天中國CPI增長率回落至利率水平以下, 存款利率再次高於實質利率, 形成資金由物業市場同股票市場重新回流銀行存款, 就係A股泡沬爆破既時刻.

對巴菲特的迷思

唔記得係warren buffett 定fisher 講過, 如果當初買入一間公司股票既決定係正確既話, 沽出的時機幾乎係永遠唔會來臨..... 最近buffett 數次大手減持佢手上既中石油(857.hk)究竟係乜野原因呢, 對普通人黎講, 可能會承受唔起由2蚊升到12 蚊既升幅, 或者一早沽左添, 但係股神無理由swallow唔到呢種take-profit 既衝動/誘惑.

迷思1: 會唔會係因為石油股始終係cyclical既野呢? 所以buffett 運用左第二套principle to sell?
迷思2: 股神亦曾經表示過, 後悔無係90年代尾高位沽出coca-cola......
迷思3: 又或者係buffett 都有兩部份portfolio, 中石油唔算 qualify for super long-term holdings?

的確係一個迷.

香港建設(190)除息日

10月8日就係香港建設(190)既ex-dividend date, 聽日入貨既仲可以有權收HKD10 cents既中期股息(cash+scrip), 睇番呢兩日既交投量同股價走勢:

Date Hi/Low/Close Volume 主動沽盤/主動買盤 每口平均成交量
Sep 28 2.60/2.47/2.53 27.30m 12.28m/14.86m 37431
Oct 2 2.96/2.54/2.93 153.18m 59.90m/92.22m 61843
Oct 3 2.98/2.66/2.70 84.96m 49.48m/34.35m 34301
Oct 4 2.85/2.65/2.73 37.02m 18.07m/18.29m 33495

好明顯係Oct 2大升果日, 主動買家比沽家多成50%+, 而且從每口平均成交股數黎睇, 都係比呢幾日多差唔多一倍, 買家力量同size都好明顯比沽家強, 但係呢間公司既股價都受好多technical factor 影響, 特別係短期走勢, 呢兩日都係2.80左右上落, 原因可能就係8月頭既時候, 公司為左保持公眾持股量25%而係2.80水位配左450球股既貨, 跟住個市就開始回, 次按又爆, 攪到cerberus 同penta 入股果單野最後要減價添, 所以2.80水位應該要"拗"一輪消化下2.80批出去果批貨.

另外就係, 今次10月23日開既SGM通過左cerberus + penta入股後, 公眾持股量仍未夠25% minimum requirement, 可以預料黎緊短期內會仲有一次批股, 價錢方面好可能都係2.80咁上下, 要同第一次批果d差唔多水位, 公平少少先得, 所以我估計短期內(at least, before Oct 23's SGM)都唔會有大郁動住, 呢間公司, 要以中長線少少既角度去睇, 就會覺得佢唔係一般既二三線炒股仔, 唯一問題係現正處於資金需要高峰期, 對資金胃口可能會大一d, 今次引入cerberus, penta 同大股東再加碼私人認講, 都係為左係中國內地投地起樓, 況且公司亦都有考慮到資金回流量既問題, 會加緊沽出非核心物業項目, 就好似最近9月尾出售北京京廣中心權益收回HKD5.05億,並錄得利潤1.5億為例咁.

早前睇完果本投資書作者話, BASM既其中一個精髓, 就係要對管理層聽其言,觀其行 --- 睇下佢地會唔會講一套做一套, so far, 香港建設係呢方面尚算合格.

決勝日後記(一)

重倉股香港建設(190)已於早前公布2007年中期業績, 正如盈喜所講既一樣, 中期profit比去年同期上升143%, 由HKD2.48億升至HKD6.03億, EPS則由HKD0.105上升至HKD0.139, 受年中發新股所攤薄. 派息方面令人滿意, 每股派HKD8仙中期息(versus 2006年既 HKD4.5仙), 其中4仙會以股代息(換股價格待定), 另外4仙可以收cash或股, 再加上2仙特別息(celebrate 上市20週年), 總共派息10仙!!! 簡單以final dividend一樣派8仙為假設 (2006年final派6仙, 比中期多33%), 全年總共派息預料可達18仙, 折合息率為 6.67%p.a. (以今日收市價2.70計), 作為股東既我尚算滿意, 至於會收cash 4仙定要埋股, 就仲考慮緊, 傾向要股.....

至於早前公布話cerberus入股果單野要10月23日SGM通過埋先得, 問題應該不大, 到時就會通過埋10股送一份認股證果個proposal, 認講價係2.05, 同cerberus + penta 果個入貨價一樣, 簡單內在值都每份認股證值HKD0.65, 都幾和味, 最buy呢間公司既野就係佢地既管理層, 今次cerberus+penta入股單野, 遇著次按風暴, 比佢地迫減價, 由2.27減到2.05 --- 重點係, 大股東/ceo果個注資入貨價則保持不變, 仍舊係2.27 --- 好少見有大股東咁做, 顯示出大股東對佢呢間公司既信心有幾大, 無錯, 呢兩間private equity 同基金入股加強實力對公司係好, 但係自己仍然肯以原價2.27注資認講新股, 對小股東黎講, 我覺得係一種有承擔既表現, 至少到目前為止大股東唔係想"骨水"走人果種.

黎緊派中期息, 小股東可以係4仙cash,4仙以股代息, 呢個又係一個睇下大股東對自己公司有幾多信心既機會 --- 以往派息時, 如果有可以以股代息既option既話, 我印象中, 大股東都以股代息, 一蚊cash 都無自己收, 睇下今次會唔會又係咁, 係既話又係大股東投下信心一票既表現! 小股東要睇實啦...........