上海甲級商厦(3)

再計番之前提到既資本策略(497)所投資既上海虹口區"爛尾"office (http://finkbig.blogspot.com/2007/10/2_22.html), 如果照鍾主席咁估計, 1年收租1億, 咁佢呢幢野就維起上黎打算租 ---> RMB100,000,000 / 60,000 sq.meters / 365 days ---> RMB4.5-4.6/米/日, 呢個價錢睇落唔係幾似甲級商厦既租金, 真正甲級都起碼 RMB8 /米/日, 可能始終係爛尾樓既關係, 改極都唔會係甲級咁好設計卦...... 講到回報率就唔錯既, 有成10-12%咁好.

講番香港建設係上海虹口區既金港項目, 預計地面以上有25萬米樓面面積, 包酒店, office, 商場, (let me assume basements to be used as carparks only), 又假設有50%為office area, 咁12.5萬米租出去, 當租金為 RMB7.2 /米/日 (90% of current rent of A-grade office in Shanghai), 一年淨係office 就有 RMB328.5 million (3.3億到啦.....), 相對於總投資約80億就有4.125% per annum return, 之後仲要計商場同酒店既收益, 應該唔會少於10% annual return, 話哂個project 質素點都好過爛尾樓果d項目卦. 記得黃剛有次講過, 上海項目一般有10-12%回報, 相對香港既3-4%, 佢覺得好好多.

要搵下190管理層有無講過金港當中既office樓面佔幾多先.