上海甲級商厦

上海中央商務區地段的5A級寫字樓進駐的商戶基本都是跨國公司和世界五百強企業。上海財經大學財經研究所的劉志平博士稱，CBD商務樓有利於產業集聚效應，陸家嘴地區是典型的代表，主要以金融服務及配套服務為主，行業特點要求其所在的寫字樓要較為高檔。

　據政府統計，在南京西路地區匯集了執業律師事務所81家，在全上海各中心區名列前茅，另有16家外國律師事務所開設辦事處，佔全上海市1/3。各類會計師事務所已發展到23家。

中銀大廈入駐率100%

　在小陸家嘴CBD中央商務區，中銀大廈租金均價為9.9至10.9元/平方米/天，而物業費為 31.5元/平米/月，這樣的價位在該區僅是普通水平，所以早已「客滿」。記者在中銀大廈物業管理部門看到，不時有客人詢問是否有房，但市場營銷部的負責 人均表示短期內不會有空房出租。中銀大廈入駐的企業為中國銀行、東亞銀行、中信嘉華銀行、韓亞銀行、永亨銀行上海分行、西班牙瓦倫西亞銀行、台灣土地銀行 等，入駐率為百分之百。大廈頂層部分還有一家為高層商務人士開設的「銀行家俱樂部」，在這家高檔會所裡可以飽覽黃浦江對岸萬國建築群的璀璨夜色。

同一區域的匯豐大廈租金為15至17元/平米/天，金茂大廈為12至16元/平米/天，物業管理費用則比中銀大廈更高。南京西路地段甲級寫字樓的租金平均在1.2美元/平米/天以上，第一太平戴維斯的有關研究人員稱這裡還將有一定的升值空間。

匯豐大廈每米日租17元

　目前上海在建的甲級寫字樓面積為170萬平方米左右。其中部分已在預租，如南京西路上的越洋廣場。其預租租金達到了1.3美元/平米/天，媲美目前高檔寫字樓的市場價格。而恆隆廣場二期的預租率已經高達92%，租金也是一漲再漲。

　據仲量聯行3月份的數據顯示，上海甲級寫字樓今年第一季度平均租金較上季度上升0.7%，至每天每平米7.82元；而空置率僅為4.9%。浦西核心中央商務區平均租金達每天每平米8.74元，高於浦東每天每平米8.06元的平均租金水平。

租金上漲 料延續至2010年

　為何上海CBD地區優質甲級寫字樓如此「搶手」？上海財經大學的劉志平博士稱，一是上海寫字樓土地 的供給比較少。在有效區域內已經形成了一些商務區比如虹橋、外灘、南京西路、淮海中路、陸家嘴等地塊，這些地區的寫字樓用地的供應偏少。二是結構性需求不 足，名企聚集在這些區域使得優質寫字樓的需求更加旺盛。上海1/4的外國遊客入住在靜安南京路地區，且主要為商務客源。

　根據仲量聯行報告指，一些大型辦公樓項目的竣工延遲，將會使上海市寫字樓租金在2010年之前持 續保持上漲的趨勢。仲量聯行上海董事總經理顧東尼指出，「隨著新鴻基的襄陽市場項目和中信泰富的船廠項目等大型項目工程的延期，將有69萬平方米的新增供 應由2009年延後至2010年，這也意味著租金會持續上漲，直至世博會之前。」預計上海CBD優質甲級寫字樓的吸納高峰可能將在2010年出現。

甲級商廈開發多為港商

　目前上海CBD區優質寫字樓市場投資前景光明，會不會出現眾多房地產商轉戰寫字樓市場而形成「一窩 蜂」開發的現象？仲量聯行負責人表示，上海甲級寫字樓的開發商主要來自於香港，他們有豐富的開發經驗，這點對於原先專注於普通商品房開發的房地產商來說是 不具備的。香港房地產公司在上海的高檔優質寫字樓市場一直處於領軍地位。和記黃埔集團開發的世貿商城、梅龍鎮廣場，新鴻基地產在淮海中路開發的中環廣場， 恆隆集團開發的恆隆廣場、港匯廣場等一系列地標式建築是上海頂級寫字樓的集中代表。

　上海財經大學劉志平博士稱，為了防止某些區域出現寫字樓過熱的情況，必須關注房屋結構比例的問題，上海市政府也在對這個問題進行調查。有節奏地供應土地，調整房屋結構比例，因此不會出現樓市供求關係突然逆轉的狀況。

滬商廈樓面未及香港一半

　紐約曼哈頓區、香港和新加坡甲級寫字樓的面積依次大致為2000萬平方米、700萬平方米和150萬平方米。據仲量聯行預測，截至今年三月，上海甲級寫字樓的總量已經接近300萬平方米。未來3年，甲級寫字樓的需求缺口約達13.5萬平米。

　據地產交易商ColliersABR統計，曼哈頓最優越的「A級」寫字樓2006年的平均年租金達 每平方呎68.29美元，上漲了34.8%，其中僅第四季度就上漲了13.1%，租金上漲速度已超過前幾年高科技泡沫時期。上海去年寫字樓租金增長了 11.7%，和世界其他國際化大城市基本同步。

(Source:文滙報 2007.05.13)

Comparison --- Shanghai versus HK

以香港中環甲級寫字樓月租HKD100+/平方尺, 如果要租2000平方尺, 一毎月就要 HKD20萬 (about RMB19.4萬), 上海就以上文提及既中銀大厦為例, RMB10/平方米/日, 同樣租2000平方尺, 一個月就要RMB5.5萬左右, 只為香港的25-30%. 唔怪得咁多人爭住租.