上海北外滩跻身四大CBD 写字楼均入住率达90%

无敌江景和北外滩航运中心的龙头地位，成为北外滩地区写字楼崛起的两大要素。业内人士认为，北外滩附近区域，将形成外滩CBD、陆家嘴CBD和北外滩CBD三足鼎立的黄金三角区。

来自上海中原的研究数据显示，从租金水平上来看，北外滩区域的甲级写字楼租金范围在4.4～8.8元/平方米/天左右，而乙级写字楼平均租金则保持在3～4元/平方米/天左右。佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，随着全市甲级写字楼市场的持续升温，以及北外滩区域宝矿国际大厦、海泰国际大厦入市的强势拉动，该区域甲级写字楼租金水平将持续增长。

江景+规划成就北外滩新兴CBD

佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，北外滩区域成为新一代CBD的最主要因素，是区域具有良好的规划、无敌的江景，以及相对较多的后续供应。

上海中原地产研究咨询部写字楼专员张娟则表示，北外滩地区将形成外滩CBD、陆家嘴CBD和北外滩CBD三足鼎立的黄金三角区，区域区内已建及在建写字楼项目共12个，开业时间大多集中在2000年后。

据悉，北外滩地区东起大连路、秦皇岛路、西至河南北路，南起黄浦江、苏州河，北邻周家嘴路，规划用地面积3.66平方公里。

据张娟介绍，北外滩地区地块的开发强度由南至北逐渐递增，开发功能也由公共活动设施向办公、公寓、住宅过渡，规划建成商住综合区、商务办公区、航运贸易区等综合区域，功能定位将集中在航运服务业、知识型服务业和文化旅游业三大产业上。

道路交通方面，规划形成二横六纵干路为骨架，辅以若干支路的方格网状道路网，建立多形式、多层次、全方位、立体化的公共交通系统，届时共有3条市区地铁线（M线）通过北外滩地区。在黄浦江段规划两条越江车行隧道连接北外滩和浦东地区。

租金较低平均入住率达95%

张娟表示，目前已经投入使用的写字楼在入住率上显现出的良好状况，表明北外滩区域的写字楼市场需求较为乐观，这也为该区域日后的供应量提出了迫切的要求。

据张娟介绍，北外滩区域目前投入使用的7幢写字楼中，甲级写字楼共有4个，乙级写字楼有3个。目前区内可使用办公面积为22.31万平方米，入住率为94%左右；其中甲级写字楼可使用面积为11.15万平方米，入住率为96%左右。

据悉，北外滩写字楼入住率都比较理想，基本都能够保证在90%以上，特别是两个甲级写字楼海泰时代大厦和BMTOWER入住率达到了95%以上。8月竣工的甲级写字楼海泰国际大厦分割为小面积出售，目前销售率已达80%，预计11月份投入使用。

张娟表示，目前，航运、物流、贸易、现代服务业以及相关配套企业成为北外滩区域写字楼客户的主流，这主要是由于北外滩作为外滩的延伸，是上海航运的发祥地。商务－航运－文化共驻滨江金三角，成为上海的海上门户。其地理位置的优越性决定了该区域是众多航运业、物流、进出口贸易及相关配套服务业等企业办公的首选地域。

薛建雄则认为，区域入住率居高不下，与区域租金相对较低有关。 与此同时，张娟认为，尽管北外滩区域的写字楼具备着非常优越的交通、商业环境，但是整体租金低于全市甲级写字楼的平均租金水平。

来自上海中原的研究数据显示，从租金水平上来看，北外滩区域的甲级写字楼租金范围在4.4～8.8元/平方米/天左右，而乙级写字楼平均租金则保持在3～4元/平方米/天左右；从物业管理费上来看，该区域写字楼的物业管理费大多在20～26元/平方米/月左右。

薛建雄同时指出，随着全市甲级写字楼市场的持续升温，以及北外滩区域宝矿国际大厦、海泰国际大厦入市的强势拉动，北外滩区域良好的商业交通环境，极大地促进了该区域甲级写字楼租金水平的持续增长.

(Source:www.officese.com 06.08.2007)