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上海北外灘:「水上門戶」通世界

2006-09-13 13:55 文章来源：香港大公报
文章类型：转载 内容分类：新闻
【大公網訊】大公報記者楊楠、茅傑：「上世紀初的上海看老外灘，上世紀末看小陸家嘴，那么，在本世紀初，北外灘將成為新的亮點。」在率團啟程赴港推介前，上海虹口區區長俞北華在接受「百年大公看上海」記者組專訪時作以上表述。 俞北華，務實又不乏想象力。在他看來，如果說洋山港為上海國際航運中心插上騰飛之翼，那么另一羽大翅恰恰就在地處市中心的虹口，雙翼協力，海天共輝。正在加快構建北外灘航運服務集聚區的虹口區，希望盡力提升申城航運軟實力，成為通往世界的「水上門戶」。 建設航運服務聚集區 交談中，記者感覺到，俞北華充滿了自豪與自信，因為虹口擁有著發展航運服務業的悠久歷史和獨特優勢。虹口的航運歷史可追溯到1845年，目前是中國大陸地區航運要素最集中、航運氛圍最濃厚的區域。 北外灘已集中了包括上海航運交易所、中國港口協會、上海市船東協會、上海國際貨代協會、上海海事局在內的11家功能性機構以及2000多家港務、航務、貨運、代理、物流等航運服務企業，其中包括我國航運業的四大巨頭:中海集團、中遠集運，上海國際港務集團、以及中國唯一的國家級水運交易市場——上海航運交易所。北外灘承擔了上海口岸八成出口報關、四成進口報關和全部異地貨物報檢業務。 「航運虹口」，這是虹口區未來發展的重點。俞北華說，虹口將充分發揮航運服務集聚的先發效應，北外灘地區在2008年底前計劃建成100萬平方米左右的高端商業、商務樓宇設施，為全面提升航運服務功能提供載體。明年上海國際客運中心將在北外灘建成使用，展示上海「海上門戶」的形象，發展郵輪經濟，重點吸引船公司尤其是國際大型班輪公司地區總部、物流企業、船代貨代企業、海事法律、商務會展機構等在此「安家落戶」，以及與航運相關的職能機構入駐，形成國際航運服務企業集聚、航運服務功能輻射力強、航運要素市場繁榮、配套服務完善的良好局面。 提升航運服務軟實力 在全球港口貨物吞吐量和集裝箱吞吐量的排行榜上，去年上海分別摘取了「金牌」和「銅牌」。隨著洋山港的開港，申城航運業硬件設施已達國際先進水平。但要真正成為國際航運中心，其軟環境，也就是航運服務業方面還有一定差距，因為航運的魅力在於長長的產業鏈，以及由此衍生出的巨大財富效應。 俞北華指出，與倫敦、香港、新加坡等國際航運中心相比，上海的現代航運服務業規模還較小，集聚度也不夠高。比如上海的航運服務中介中幾乎還沒有船舶租賃、航運保險與再保險等航運服務。這是急需解決的問題，對虹口來說，也正是跨越式發展航運服務業，尤其是航運高端服務的機遇。正是如此，上海第一批九個現代服務業集聚區中，北外灘地區是唯一的現代航運服務業集聚區，定位很明確。 此次赴港招商，虹口區將重點推介「一區(北外灘航運服務集聚區)、一街(四川北路商業商務文化休閒街)和數字媒體產業園區。俞北華說，虹口近期將加快推進北外灘、四川北路地區重點項目的建設，其中包括高等級辦公樓宇、賓館、酒店、商業設施。北外灘北側地塊已確定建設浦江兩岸綜合開發的標志性建築白玉蘭大廈。此外，虹口還將營造良好的航運服務業發展投資環境，加強與落戶虹口的國家級大型企業合作，對存量商務樓宇進行功能開發，改善辦公條件，以及推進區內四川北路商業街及沿線改造。 搭建更多滬港間橋梁 說起虹口，相信普通的港人不會陌生。這里有走出了魯迅、郭沫若、茅盾、丁玲的多倫路，有二戰期間為兩萬多名猶太人提供避難的提籃橋歷史風貌區，有曾接待了卓別林、愛因斯坦的昔日遠東第一酒店浦江飯店。 說起虹口，相信善於捕獲商機的港商更不會陌生。瑞安、世茂等香港房產商都已在享受收獲的喜悅。據虹口區外經貿委主任陸清冬介紹，通過CEPA形式進入到上海的香港航運企業，落戶虹口的高達六成。 采訪接近尾聲，俞北華與我們聊起了滬港之間的「橋梁」。他說，除了招商推介這類短期活動，虹口希望與香港建立長期的多渠道溝通機制。目前，上海在香港的窗口公司、上海市外經貿委駐港機構、香港貿發局以及在虹口投資的港商都是重要紐帶，當然，還有《大公報》，此次活動承蒙報社做了大量的工作。 走出區政府大院，不遠處的北外灘黃浦江邊正停靠著來滬交流的「哥德堡號」仿古帆船，她離開上海後的下一站就是香港。

北外灘項目詳情

《經濟通通訊社２１日專訊》香港建設執行董事曾細忠於記者會表示，上海北外灘綜合物業項目，已向當局遞交最後發展藍圖，計劃興建一幢寫字樓及兩幢酒店，並於原有規劃２５萬平方米樓面面積以 外，增建２０萬平方米地庫，故估計建築費要增至５０億元（人民幣．下同），連同地皮作價３５億元，估計總投資額約８５億元。

他指，由於集團於０６年１月與母公司金光紙業合力競投該項目時，資本以及市值較小，故未能大規模投資，只能佔該項目１０％權益，及後於年初增持１５％至２５％權益。

他指，由於集團看好該項目，故最近亦與母公司達成共識，有可能收購額外１０％權益至合３５％。新增持之定價需待地皮取得最新估值後才能作實，而年初該地皮的地價約為４４億元。

曾氏指，未來會否再進一步增持上海北外灘項目將視乎母公司的意向，以及集團於天津、青島及瀋陽等地之潛在發展項目資金需要而定。

集團執行董事兼首席財務官陳國芳表示，該地皮佔地約５﹒６７萬方米，將分期先發展酒店部分，料首期於２０１０年落成，將提供超過８００個酒店房間及 逾５０層、樓面面積逾１５萬平方米之辦公大樓，並設有四層地庫、兩層停車場及兩層商場。有關３５億元地價已支付，５０億元的建築費預期會以銀行融資。

原來一早有報導, 15萬米既office, 假設每日每平方米租RMB7.2, 一年租金回報共RMB394.2球, 另外果十萬米既面積為酒店及商場 - 共800個房, 又假設一晚租RMB800 而平均入住率當70%, 而平均 net profit margin 又假設係10%, 咁酒店部分一年可以提供既淨收入就有RMB16.35球, 即係未計商場租金回報同地庫用途, 一年總回報為 RMB410.55 球 (4.1億), 以一個總發展成本85億既項目黎睇, 年回報坐底有4.82%, 咁計落唔算高.

如果aggressive d 既assumption on hotel operations: 房租每晚RMB1000, 入住率為85%, 淨利20%, 咁一年酒店可提供既 net profit 就有RMB49.64球, 整個項目回報率拉高至坐底有5.22%, 真係又要睇下其他酒店既上市公司數據先得, 商場租金又點計呢?????

上海甲級商厦(3)

再計番之前提到既資本策略(497)所投資既上海虹口區"爛尾"office (http://finkbig.blogspot.com/2007/10/2_22.html), 如果照鍾主席咁估計, 1年收租1億, 咁佢呢幢野就維起上黎打算租 ---> RMB100,000,000 / 60,000 sq.meters / 365 days ---> RMB4.5-4.6/米/日, 呢個價錢睇落唔係幾似甲級商厦既租金, 真正甲級都起碼 RMB8 /米/日, 可能始終係爛尾樓既關係, 改極都唔會係甲級咁好設計卦...... 講到回報率就唔錯既, 有成10-12%咁好.

講番香港建設係上海虹口區既金港項目, 預計地面以上有25萬米樓面面積, 包酒店, office, 商場, (let me assume basements to be used as carparks only), 又假設有50%為office area, 咁12.5萬米租出去, 當租金為 RMB7.2 /米/日 (90% of current rent of A-grade office in Shanghai), 一年淨係office 就有 RMB328.5 million (3.3億到啦.....), 相對於總投資約80億就有4.125% per annum return, 之後仲要計商場同酒店既收益, 應該唔會少於10% annual return, 話哂個project 質素點都好過爛尾樓果d項目卦. 記得黃剛有次講過, 上海項目一般有10-12%回報, 相對香港既3-4%, 佢覺得好好多.

要搵下190管理層有無講過金港當中既office樓面佔幾多先.

上海北外滩跻身四大CBD 写字楼均入住率达90%

无敌江景和北外滩航运中心的龙头地位，成为北外滩地区写字楼崛起的两大要素。业内人士认为，北外滩附近区域，将形成外滩CBD、陆家嘴CBD和北外滩CBD三足鼎立的黄金三角区。

来自上海中原的研究数据显示，从租金水平上来看，北外滩区域的甲级写字楼租金范围在4.4～8.8元/平方米/天左右，而乙级写字楼平均租金则保持在3～4元/平方米/天左右。佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，随着全市甲级写字楼市场的持续升温，以及北外滩区域宝矿国际大厦、海泰国际大厦入市的强势拉动，该区域甲级写字楼租金水平将持续增长。

江景+规划成就北外滩新兴CBD

佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，北外滩区域成为新一代CBD的最主要因素，是区域具有良好的规划、无敌的江景，以及相对较多的后续供应。

上海中原地产研究咨询部写字楼专员张娟则表示，北外滩地区将形成外滩CBD、陆家嘴CBD和北外滩CBD三足鼎立的黄金三角区，区域区内已建及在建写字楼项目共12个，开业时间大多集中在2000年后。

据悉，北外滩地区东起大连路、秦皇岛路、西至河南北路，南起黄浦江、苏州河，北邻周家嘴路，规划用地面积3.66平方公里。

据张娟介绍，北外滩地区地块的开发强度由南至北逐渐递增，开发功能也由公共活动设施向办公、公寓、住宅过渡，规划建成商住综合区、商务办公区、航运贸易区等综合区域，功能定位将集中在航运服务业、知识型服务业和文化旅游业三大产业上。

道路交通方面，规划形成二横六纵干路为骨架，辅以若干支路的方格网状道路网，建立多形式、多层次、全方位、立体化的公共交通系统，届时共有3条市区地铁线（M线）通过北外滩地区。在黄浦江段规划两条越江车行隧道连接北外滩和浦东地区。

租金较低平均入住率达95%

张娟表示，目前已经投入使用的写字楼在入住率上显现出的良好状况，表明北外滩区域的写字楼市场需求较为乐观，这也为该区域日后的供应量提出了迫切的要求。

据张娟介绍，北外滩区域目前投入使用的7幢写字楼中，甲级写字楼共有4个，乙级写字楼有3个。目前区内可使用办公面积为22.31万平方米，入住率为94%左右；其中甲级写字楼可使用面积为11.15万平方米，入住率为96%左右。

据悉，北外滩写字楼入住率都比较理想，基本都能够保证在90%以上，特别是两个甲级写字楼海泰时代大厦和BMTOWER入住率达到了95%以上。8月竣工的甲级写字楼海泰国际大厦分割为小面积出售，目前销售率已达80%，预计11月份投入使用。

张娟表示，目前，航运、物流、贸易、现代服务业以及相关配套企业成为北外滩区域写字楼客户的主流，这主要是由于北外滩作为外滩的延伸，是上海航运的发祥地。商务－航运－文化共驻滨江金三角，成为上海的海上门户。其地理位置的优越性决定了该区域是众多航运业、物流、进出口贸易及相关配套服务业等企业办公的首选地域。

薛建雄则认为，区域入住率居高不下，与区域租金相对较低有关。 与此同时，张娟认为，尽管北外滩区域的写字楼具备着非常优越的交通、商业环境，但是整体租金低于全市甲级写字楼的平均租金水平。

来自上海中原的研究数据显示，从租金水平上来看，北外滩区域的甲级写字楼租金范围在4.4～8.8元/平方米/天左右，而乙级写字楼平均租金则保持在3～4元/平方米/天左右；从物业管理费上来看，该区域写字楼的物业管理费大多在20～26元/平方米/月左右。

薛建雄同时指出，随着全市甲级写字楼市场的持续升温，以及北外滩区域宝矿国际大厦、海泰国际大厦入市的强势拉动，北外滩区域良好的商业交通环境，极大地促进了该区域甲级写字楼租金水平的持续增长.

(Source:www.officese.com 06.08.2007)

上海甲級商厦(2)

《經濟通通訊社１０日專訊》資本策略（０４９７）主席鍾楚義於股東特別大會後表示，上海虹口區項目，將於明年５月完工，料租金回報率１０％至１２％，相當於年租金收入約１億元。

(Source:經濟通通訊社 2007.07.10)


上海虹口區的福海中心項目屬於爛尾樓項目，資本策略佔股60%，雷曼兄弟佔餘下40%，該中心總面積6萬平方米，計劃斥資2億元翻新作新型商廈，料總投資額最高逾9億元；翻新工程最快可於9個月內完成，明年初招租，每年租金收益達1億元，以此計算回報率約11%。

鍾楚義透露，有意將資策於本港及內地的發展比重調整至各佔50%，現正於浦西物色甲級寫字樓及豪宅項目，預期投資金額不多於4億元；而公司剛售出港島大潭道12至16號4間獨立屋的其中兩間，套現逾3億元，此舉正切合加强投資中國的方向。

(Source:公司專訪 2007.08.13)

同樣係虹口區既項目,可以作為參考.

上海甲級商厦

上海中央商務區地段的5A級寫字樓進駐的商戶基本都是跨國公司和世界五百強企業。上海財經大學財經研究所的劉志平博士稱，CBD商務樓有利於產業集聚效應，陸家嘴地區是典型的代表，主要以金融服務及配套服務為主，行業特點要求其所在的寫字樓要較為高檔。

　據政府統計，在南京西路地區匯集了執業律師事務所81家，在全上海各中心區名列前茅，另有16家外國律師事務所開設辦事處，佔全上海市1/3。各類會計師事務所已發展到23家。

中銀大廈入駐率100%

　在小陸家嘴CBD中央商務區，中銀大廈租金均價為9.9至10.9元/平方米/天，而物業費為 31.5元/平米/月，這樣的價位在該區僅是普通水平，所以早已「客滿」。記者在中銀大廈物業管理部門看到，不時有客人詢問是否有房，但市場營銷部的負責 人均表示短期內不會有空房出租。中銀大廈入駐的企業為中國銀行、東亞銀行、中信嘉華銀行、韓亞銀行、永亨銀行上海分行、西班牙瓦倫西亞銀行、台灣土地銀行 等，入駐率為百分之百。大廈頂層部分還有一家為高層商務人士開設的「銀行家俱樂部」，在這家高檔會所裡可以飽覽黃浦江對岸萬國建築群的璀璨夜色。

同一區域的匯豐大廈租金為15至17元/平米/天，金茂大廈為12至16元/平米/天，物業管理費用則比中銀大廈更高。南京西路地段甲級寫字樓的租金平均在1.2美元/平米/天以上，第一太平戴維斯的有關研究人員稱這裡還將有一定的升值空間。

匯豐大廈每米日租17元

　目前上海在建的甲級寫字樓面積為170萬平方米左右。其中部分已在預租，如南京西路上的越洋廣場。其預租租金達到了1.3美元/平米/天，媲美目前高檔寫字樓的市場價格。而恆隆廣場二期的預租率已經高達92%，租金也是一漲再漲。

　據仲量聯行3月份的數據顯示，上海甲級寫字樓今年第一季度平均租金較上季度上升0.7%，至每天每平米7.82元；而空置率僅為4.9%。浦西核心中央商務區平均租金達每天每平米8.74元，高於浦東每天每平米8.06元的平均租金水平。

租金上漲 料延續至2010年

　為何上海CBD地區優質甲級寫字樓如此「搶手」？上海財經大學的劉志平博士稱，一是上海寫字樓土地 的供給比較少。在有效區域內已經形成了一些商務區比如虹橋、外灘、南京西路、淮海中路、陸家嘴等地塊，這些地區的寫字樓用地的供應偏少。二是結構性需求不 足，名企聚集在這些區域使得優質寫字樓的需求更加旺盛。上海1/4的外國遊客入住在靜安南京路地區，且主要為商務客源。

　根據仲量聯行報告指，一些大型辦公樓項目的竣工延遲，將會使上海市寫字樓租金在2010年之前持 續保持上漲的趨勢。仲量聯行上海董事總經理顧東尼指出，「隨著新鴻基的襄陽市場項目和中信泰富的船廠項目等大型項目工程的延期，將有69萬平方米的新增供 應由2009年延後至2010年，這也意味著租金會持續上漲，直至世博會之前。」預計上海CBD優質甲級寫字樓的吸納高峰可能將在2010年出現。

甲級商廈開發多為港商

　目前上海CBD區優質寫字樓市場投資前景光明，會不會出現眾多房地產商轉戰寫字樓市場而形成「一窩 蜂」開發的現象？仲量聯行負責人表示，上海甲級寫字樓的開發商主要來自於香港，他們有豐富的開發經驗，這點對於原先專注於普通商品房開發的房地產商來說是 不具備的。香港房地產公司在上海的高檔優質寫字樓市場一直處於領軍地位。和記黃埔集團開發的世貿商城、梅龍鎮廣場，新鴻基地產在淮海中路開發的中環廣場， 恆隆集團開發的恆隆廣場、港匯廣場等一系列地標式建築是上海頂級寫字樓的集中代表。

　上海財經大學劉志平博士稱，為了防止某些區域出現寫字樓過熱的情況，必須關注房屋結構比例的問題，上海市政府也在對這個問題進行調查。有節奏地供應土地，調整房屋結構比例，因此不會出現樓市供求關係突然逆轉的狀況。

滬商廈樓面未及香港一半

　紐約曼哈頓區、香港和新加坡甲級寫字樓的面積依次大致為2000萬平方米、700萬平方米和150萬平方米。據仲量聯行預測，截至今年三月，上海甲級寫字樓的總量已經接近300萬平方米。未來3年，甲級寫字樓的需求缺口約達13.5萬平米。

　據地產交易商ColliersABR統計，曼哈頓最優越的「A級」寫字樓2006年的平均年租金達 每平方呎68.29美元，上漲了34.8%，其中僅第四季度就上漲了13.1%，租金上漲速度已超過前幾年高科技泡沫時期。上海去年寫字樓租金增長了 11.7%，和世界其他國際化大城市基本同步。

(Source:文滙報 2007.05.13)

Comparison --- Shanghai versus HK

以香港中環甲級寫字樓月租HKD100+/平方尺, 如果要租2000平方尺, 一毎月就要 HKD20萬 (about RMB19.4萬), 上海就以上文提及既中銀大厦為例, RMB10/平方米/日, 同樣租2000平方尺, 一個月就要RMB5.5萬左右, 只為香港的25-30%. 唔怪得咁多人爭住租.

上海北外灘(1)

北外灘項目公司主要於地塊（「地塊」）從事房地產發展，該地塊佔地約56,670平方米，位於上海市虹口區國際客運中心北側地塊。有關發展為包羅酒店、購物中心及辦公室單位之綜合項目，地面以上之總樓面面積約為250,000平方米（ 約2,691,000平方呎）。此項發展項目由上海市政府推行，計劃開發鄰近黃埔江之虹口區國際客運中心北側地塊。項目計劃於二零一零年前後完成。

香港建设首席财务官陈国芳表示，公司可能进一步增持中国上海外滩物业项目至35%的权益，是否最后拍板则须待收购项目地块的独立估值协定价格后方可落实。 对于未来会否进一步增持权益，陈氏没有正面回应，其后他在回应融资安排时则称，该块地皮估值已达35亿元，‘银行是愿意再借50亿元给我们的’

RMB35億, 淨係計地面上既可建樓面 (i.e. excluding basement floors - which were approved in the final floor plan) 25萬平方米, 即係每平方米估值 RMB14,000到, 同現在上海甲級商厦比, 我諗都算合理.